La construcción de viviendas en Chile enfrenta un desafío sin precedentes: la disminución drástica de permisos de edificación aprobados. Según un análisis publicado en El Mercurio, el país se encuentra en camino hacia un déficit significativo de oferta habitacional, proyectado para impactar con fuerza en los próximos dos años. Este fenómeno responde a múltiples factores económicos, regulatorios y sociales que están transformando el panorama del mercado inmobiliario nacional.

De acuerdo con cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), entre enero y noviembre de 2024, el número de unidades autorizadas para construcción alcanzó apenas 57,920, marcando una caída del 28.6% anual. Este registro no solo es el más bajo desde 1991, sino que también revela una tendencia preocupante: la incapacidad del sector para reponerse de las dificultades macroeconómicas.

Por otro lado, la superficie total aprobada se redujo a 4.89 millones de metros cuadrados, una cifra alarmante que refleja un freno generalizado en proyectos residenciales. Este estancamiento impactará directamente en la disponibilidad de viviendas para los próximos años, aumentando el riesgo de déficit habitacional.

Causas Principales

1. Acceso Restringido al Crédito Hipotecario:                                     

La alta inflación, acompañada por estrictas políticas bancarias, ha limitado la capacidad de muchas familias para acceder a financiamiento. Este fenómeno no solo reduce la demanda, sino que también desalienta a los desarrolladores.

2. Aumento de Costos de Construcción:

La inflación ha incrementado los costos de materiales y mano de obra, encareciendo los proyectos y disminuyendo su viabilidad económica.

3. Políticas Fiscales y Regulatorias:                                          

La incertidumbre frente a posibles reformas tributarias y la eliminación de beneficios como el Crédito Especial a Empresas Constructoras (CEEC) han generado un clima de desconfianza entre los inversionistas.                          

Consecuencias en el Mercado                            

El efecto combinado de estos factores no solo limitará la oferta de viviendas nuevas, sino que también impulsará los precios en el corto plazo. Según expertos como Rodolfo Barnach, la falta de nuevos proyectos residenciales podría generar un alza de entre un 5% y 10% en el costo de las viviendas durante 2025 y 2026, agravando la crisis de accesibilidad.                               

En términos sociales, este déficit afectará principalmente a las familias de ingresos medios y bajos, quienes enfrentarán mayores barreras para acceder a una vivienda adecuada. Además, el desempleo en el sector de la construcción podría aumentar, intensificando las tensiones económicas en el país.                             

Soluciones Propuestas

Frente a este panorama, diversos actores del sector han planteado posibles estrategias para revertir la tendencia:                                 

1. Incentivos Fiscales:

Reinstaurar programas como el CEEC podría estimular la inversión en nuevos proyectos residenciales, especialmente en regiones donde el déficit habitacional es más crítico.                                                             

2. Voluntad de los Bancos e instituciones Financieras:                                                        

Flexibilizar las condiciones para acceder a créditos hipotecarios permitiría a más individuos ingresar al mercado inmobiliario, revitalizando la demanda.            

3. Colaboración Público-Privada:                                   

Iniciativas conjuntas entre el Estado y desarrolladores privados podrían facilitar la construcción de viviendas sociales y de interés público.                                    

4. Soluciones Innovadoras:                                             

Iniciativas como Obvio.cl, un portal para invertir en propiedades en verde y en blanco, están ayudando a las personas a acceder de manera rápida y eficiente a preaprobaciones hipotecarias y a revisar los mejores proyectos del mercado con la asesoría de un experto inmobiliario. Juan Pablo Merino CSO de obvio.cl comenta “hoy una persona con una renta sobre $1.300.000 y sin ahorros para el pié puede comprar un departamento pagando el pié en cómodas cuotas. 

Además con solo unos clics, los usuarios pueden evaluar las mejores condiciones comerciales con bancos y mutuarias, lo que les ayuda a tomar decisiones con más información en un mercado complejo.      

¿Qué viene para el futuro?                                             

A pesar del difícil escenario actual, la recuperación del sector inmobiliario chileno no es imposible.  

Sin embargo, requiere de un enfoque integral que aborde tanto los desafíos económicos como los sociales. De no tomarse medidas inmediatas, el déficit de oferta proyectado para 2027 podría convertirse en una crisis estructural con efectos duraderos.